Заключение о незаконности изготовления кадастровым инженером технических паспортов объектов недвижимости

23 апреля 2018

Статьей 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» установлено следующее:

- кадастровый инженер обладает специальным правом на осуществление кадастровой деятельности;

- кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 37 ФЗ «О кадастровой деятельности», результатом работы кадастрового инженера являются документы, на основании которых производится кадастровый учет: это технический план, межевой план и акт обследования. Норма императивная (только так, а не иначе), список закрытый.

В свою очередь, технический план на объекты недвижимости выполняется на основании представленных заказчиком технического или кадастрового паспортов объекта, а также проектных документов, разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, деклараций и прочих документов. Однако при изготовлении технического паспорта применяются нормы и правила, которые не являются предметом квалификации кадастрового инженера. Технический паспорт объекта, исполненный в рамках законодательства, действующего до настоящего времени, изготовить имеет право только орган технической инвентаризации.

Технический паспорт – это документ технического учета объектов капитального строительства. Подготовка технического паспорта является результатом технической инвентаризации, а не кадастровых работ. Техническую инвентаризацию для целей государственной регистрации осуществляли органы технической инвентаризации (муниципальные или государственные ОТИ, БТИ). В настоящее время деятельность БТИ не прекращена: в рамках Жилищного кодекса РФ (ст.19, п.4) проводится государственный учет жилищного фонда: «Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям)».

В свою очередь, технические паспорта составляются уполномоченными органами на основании данных, полученных при визуальном обследовании объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются - БТИ) (абз.3 части 3).

Что касается объектов нежилого назначения, то технические паспорта на эти объекты изготавливаются с применением ст.6 Гражданского кодекса РФ (аналогия закона), поскольку отдельных норм на эти работы не имеется, кроме «Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения», принятыми Росжилкоммунсоюзом к введению в действие с 1 января 1991г., в соответствии с п.1.4 которых исполнителями инвентаризационно-технических работ являются специализированные бюро технической инвентаризации.

Помимо этого, позиция Минэкономразвития РФ по данной проблеме сформулирована в Письме № ОГ-Д23-15441 от 13.11.2013 об осуществлении технической инвентаризации объектов капитального строительства кадастровым инженером от 20 ноября 2013 г.: «…осуществление кадастровыми инженерами технической инвентаризации объектов капитального строительства с изготовлением технического паспорта объекта капитального строительства Законом о кадастре или иными нормативными актами не предусмотрено».

Указанная позиция подкрепляется также и судебной практикой (Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда № 33-2064/2015 от 16 июля 2015 г. по делу № 33-2064/2015, Решение Арбитражного суда Приморского края от 3 февраля 2015г. по делу № А51-27923/2014, Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2014 г. по делу № А44-5860/2013, Решение Арбитражного суда Новгородской области от 29 апреля 2014 г. по делу № А44-5860/2013 и др.).

Главный юрист КГУП Забайкальское БТИ»                             Н.А.Воробьева